Kiinteistön jakaminen perinnönjaossa
Kuolinpesän jakovaiheessa tulee päätettäväksi, mitä konkreettista omaisuutta kukin kuolinpesän osakas saa perintö- tai lakiosuuteensa. Ensisijaisesti kunkin osakkaan tulisi saada osuuttansa vastaava osuus omaisuudesta. Ongelmaksi muodostuvat tilanteet, joissa perintönä jäänyt omaisuus kattaa pääosin vain kiinteistön eivätkä muut pesän varat mahdollista tasajakoa osakkaiden välillä. Kiinteistön jakaminen perinnönjaossa toteutuu tällöin siten, että kyseinen omaisuus on joko pantava samaan osaan kaikille tai viime kädessä myytävä.
Kenelle blogikirjoitus on tarkoitettu?
Tämä blogikirjoitus on tarkoitettu sellaisten kuolinpesien osakkaille, joissa perinnönjaon hoitaa käräjäoikeuden määräämä pesänjakaja ja joihin sisältyy pääosin vain kiinteää omaisuutta siten, ettei tasajakoa ole mahdollista toteuttaa muusta omaisuudesta. Kiinteistö tarkoittaa esimerkiksi tonttimaata, metsää, omakotitaloa, kesämökkiä tai muuta vastaavaa.
Mitä vaihtoehtoja pesänjakajalla on?
Pesänjakajan toimittaman perinnönjaon ja osakkaiden välisen perinnönjaon merkittävin ero on se, että jakajalla on toimivalta ratkaista jaossa sellaiset asiat, joista osakkaat eivät ole päässeet yhteisymmärrykseen. Alla on lueteltu pääasialliset pesänjakajalla olevat vaihtoehdot.
1. Koko kiinteistö yhden osakkaan osuuteen
Jos kiinteistön jakaminen perinnönjaossa ei onnistu jakamalla se osiin ja yksi osakkaista on ilmaissut halukkuutensa ja mahdollisuutensa lunastaa muiden pesän osakkaiden osuudet rahassa, voidaan kiinteistö jakaa yhdelle osakkaalle. Tällöin kyseinen osakas maksaa osuuttansa ylittävän osan muille lähtökohtaisesti rahana.
Jos halukkaita on useampi lunastamaan jaossa muiden osuudet kiinteistöstä, joutuu pesänjakaja ratkaisemaan kenelle osakkaalle kiinteistö menee jaossa.
Pesänjakaja ei voi kuitenkaan velvoittaa ketään lunastamaan muiden osuuksia.
2. Kiinteistön lohkominen arvoltaan samanlaisiin määräaloihin
Määräala kiinteistöstä tarkoittaa sellaista osuutta kiinteistöstä, joka voidaan lohkoa kantakiinteistöstä ja johon voi saada lainhuudon, eli että omistus on lohkomistoimituksessa kirjattavissa kiinteistörekisteriin (Maanmittauslaitos) saajalle.
Tämä on usein mahdollista vain pinta-alaltaan suuremmissa kiinteistöissä, joissa lohkottavia määräaloja kantakiinteistöstä on mahdollista muodostaa useampi. Näissäkin lopputuloksena pyritään siihen, että kukin osakas saa arvoltaan samanlaisen osuuden kiinteistöstä. Kyseisen määräalan arvoon vaikuttavat muun muassa maapohjan käyttötarkoitus (tonttimaa, maa-ja metsätalousmaa, joutomaa, rantatontti, ym), tarkempi sijainti, määräalalla sijaitseva puusto ja rakennukset, rakennusoikeuden määrä. Tällöin tulee ensin määrittää jokaisen määräalan arvo ja pinta-ala ja sitten jakaa määräaloina (mikäli muuten mahdollista).
Korkein oikeus on kuitenkin lähtökohtaisesti ollut sillä kannalla, ettei kiinteistöä saa jakaa määräaloihin ilman osakkaiden suostumusta, sillä täyttä varmuutta määräalojen arvojen suhteesta perintöosuuksien arvoon ei välttämättä ole mahdollista saada.
3. Kiinteistön jakaminen määräosiin
Kiinteistön jakaminen määräosiin tarkoittaa sitä, että kukin osakas saa osan kiinteistöstä. Käytännössä siis yhteisomistus jatkuu ja kohdistuu jatkossakin koko kiinteistöön.
Osakkaat voivat sopia kiinteistön hallinnasta ja muista oikeuksiin ja velvollisuuksiin liittyvistä asioista erillisellä hallinnanjakosopimuksella. Kiinteistön koosta ja käyttötarkoituksesta riippuen on myös mahdollista kohdistaa hallinta tiettyyn karttaliitteellä osoitettuun osaan kiinteistöstä. Tällainen hallinnanjakosopimus on myös kirjattavissa kiinteistöjärjestelmään.
4. Myyminen
Monessa tapauksessa tämä on viimeinen vaihtoehto, erityisesti silloin, kun kiinteistö on mahdollista myydä (eli sille olisi mahdollisia ostajia) eikä sitä ole mahdollista jakaa määräosiin tai määräaloihin.
Edellyttää myyntilupaa tai osakkaiden suostumusta. Jos myynti ei syystä tai toisesta ole mahdollinen, jää viimekäteisenä mahdollisuutena yhteisomistussuhteen perustaminen kiinteistöön.
5. Yhteisomistus ilman hallinnanjakosopimusta
Vaikka lähtökohtaisesti myyminen on viimeinen vaihtoehto perinnönjaolle, on omasta mielestäni ja osakkaiden kannalta huonoin vaihtoehto jättää kiinteistöön kaikille osakkaille yhteisomistus. Eli käytännössä tämä on sama tilanne kuin kohdassa 3, mutta ilman hallinnanjakosopimusta. Yhteisomistuksen jättäminen on myös vastoin perintökaaren päätavoitetta, jonka tarkoituksena on yhteisomistusten purkaminen ja omaisuuden tosiasiallinen jakaminen osakkaille.
Ongelmat aiheutuvat yhteisomistuksessa lähinnä riitaisuuksista kiinteistöön liittyvistä velvollisuuksista ja oikeuksista, kuten kuka maksaa kiinteistön kulut ja mistä varoista tai kuka saa käyttää kiinteistöä ja koska.
Riitaisissa pesissä osakkaiden vaihtoehdoiksi jää perinnönjaon jälkeen tällöin käytännössä vain joko myydä osuutensa jollekin toiselle taholle tai hakea uskottua miestä purkamaan yhteisomistus.
5.1 Milloin yhteisomistussuhde kiinteistöön voidaan perustaa?
Yhteisomistus voi olla hyvä vaihtoehto silloin, kun osakkaiden nimenomaisena toivomuksena on yhteisomistus.
Yhteisomistus voidaan myös perustaa tilanteissa, joissa pesässä itsessään on sisäkkäisiä jakamattomia kuolinpesiä eikä kiinteistöä saada jaettua muutoin kuin yhden sukuhaaran osuuteen. Tällöin kyseisen jakohaaran muodostaneen kuolinpesän osakkaat joutuvat odottamaan oman kuolinpesänsä jakoa ja siinä ratkaisemaan sukuhaaralleen saamansa kiinteistön kohtalon.
Jatko-ohjeet asiassasi
Jos tarvitset pesänselvittäjää ja/tai pesänjakajaa kuolinpesään liittyvässä asiassasi, löydät tästä linkistä suostumuslomakkeen pesänjakajan hakemista varten. Jos tarvitset asiassasi juridista neuvontaa, pääset tästä linkistä varaamaan ajan puhelinkeskusteluun tai tapaamiseen toimistollamme.
